纵观温州民间借贷的演变历程不难发现，温州的民间借贷与创业初期相比较而言，发生了太多的变化，已然变了味道，这无疑埋下了民间借贷危机的隐患，并最终导致了危机的爆发。
原因之一：房地产替代传统实业导致温州经济空心化。
在经历了中国蓬勃兴起的商品经济的改革与去短缺化经济兴起的持续、快速、活跃的发展阶段，到民间借贷虚拟化与国际化相互依存的新型金融过程的历史演变，温州民间借贷已从最初的传统的实体经济领域进军到靠高度投机与炒作可以带来超高利润的房地产业。
上世纪八九十年代，由于社会商品短缺，温州民营企业从事传统制造业生产经营，一般都有较高的收益率，足以支撑民间借贷利率。然而随着近年人民币汇率升值，劳动力和原材料价格大幅攀升，温州经济走到了产业升级的关口，而不少企业选择了外迁，带走了大批资本。在温州传统加工企业陷入低迷时，温州商人找到了一个赚钱的替代品，这便是房地产。这期间，当1998年全国取消福利房，推行商品房制度，敏锐的商业嗅觉让温州人发现了一次投机的机会，于是温州炒房团名声鹊起。据统计，从2000年开始，温州人便开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张。
由此可见，此次民间借贷危机只是当前温州经济运行到一定阶段的产物，温州经济真正的病灶在于大批企业主偏离此前的实体经济，以至于空心化日益严重。大批企业逐渐放弃实业，转向投资房地产以及虚拟经济，从而埋下了危机的伏笔。
原因之二：庞大的民间成本导致非理性的全民借贷狂潮。
据人民银行温州市中心支行2011年7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》显示，温州民间借贷极其活跃，89%的家庭个人和59.67%的企业参与其中，规模高达1100亿元，占全市银行贷款的20%。就规模而言，将近10年的时间，温州民间借贷规模增长了2.4倍以上。然而，可怕的是，在上述1100亿元民间借贷资金中，约占40%的资金规模没有进入生产投资领域，而是停留在民间借贷市场上。可见，温州民间借贷已经牵涉九成家庭，俨然成为温州全民游戏。
从借贷形式看，主要有以下三种：第一种形式是依靠私人关系放贷，这种形式的放贷中间人一般是在朋友圈中比较活跃的女性;第二种形式是从银行借款，再以更高的利率借给其他人，这种形式的放贷中间人涉及银行职员、政府官员、大型企业的老板;第三种形式是由担保公司出面放贷。从借贷主体看，温州民间借贷涉及面极广且复杂多样。从资金来源看，温州民间借贷资金来源已经远远超出个人自有资金，更多的是利用银行的资金来获利，说明此时的民间借贷已经不是简单地为闲置资金寻找出路的问题，更多的是将其当作坐享其成的职业。而通过信用卡套现、银行贷款等方式进行放高利贷，一旦资金链断裂，后果将非常严重。
原因之三：疯狂的利率是鸩杀民间借贷的毒酒。
“高利贷”、“利滚利”向来是个危险的游戏，常人唯恐避之不及，但是为何将近九成的温州人明知危险却还趋之若鹜、乐在其中，反其道而行之呢?其实说到底，最大的诱惑还是来自民间借贷狂飙的利率，而这正是温州人饮鸩止渴的症结所在。
据调查，2010年，温州的民间拆借年利率从12%~96%不等，也就是当地习惯所称的月息1分~8分。价格较低的是建立在亲情或友情上的民间借贷，一般年利率在12%到36%之间，以个人和家庭为单位居多。而通过信用卡套现，资金融入到民间借贷链条后，价格高至银行5年期以上贷款利率的16倍。临近年底，加上银行贷款缩量，之前一直活跃的温州高利贷市场再度疯狂，最高的甚至出现一两毛。正是在暴利的引诱下，更多的温州人开始迷恋上这个游戏，而近十年来不断攀升的房价使得不少温州人尝到了“用钱来生钱”的乐趣，越来越多的人愿意铤而走险。
原因之四：“二元”金融结构滋生资本寻租。
温州金融结构的一个重要特征是二元金融结构，即以现代银行业为主的现代金融市场和传统民间金融市场并存。随着温州经济的发展与金融生态格局的变化，当地一些非法担保公司的介入，打破了通过地缘、业缘、亲缘及社区化的传统介入的单一方式，更多的金融掮客的出现，加剧了民间借贷投机性的扩张，增大了民间借贷的风险。这些企业或中介机构为获取利差，设法从正规金融机构获得利率较低的贷款，转而以较高的利率在民间借贷市场上转借出去，而最终取得贷款的第三方往往是不符合银行贷款条件的企业和个人，从而给正规金融机构信贷资金造成新的风险敞口。
